Hypothekenrechner Schweiz: Tragbarkeit & Kredit berechnen
Planen Sie, Ihr Traumhaus in der Schweiz zu kaufen? Aber Sie wissen nicht, wie viel Sie sich leihen können oder was es Sie kosten wird. Das ist der erste Schritt, um Ihren Traum Wirklichkeit werden zu lassen. Unser Hypothekenrechner hilft Ihnen, die Zahlen schnell online zu ermitteln, egal ob Sie sich für eine Wohnung, eine Immobilie oder ein Haus interessieren.
% Eigenmittel Minimale Eigenmittel (20%)
Wie viel Hypothek kann ich mir leisten?
Die Antwort hängt von zwei Hauptfaktoren ab: Ihrem Eigenkapital und Ihrem Einkommen.
Banken können Ihnen bis zu 80 % des Immobilienwertes leihen, was bedeutet, dass Sie mindestens 20 % Eigenkapital benötigen. Die Hälfte dieses Eigenkapitals (10 %) muss aus Ihren eigenen Ersparnissen stammen, die anderen 10 % können aus Ihrem Pensionsfonds kommen.
Ihr Einkommen bestimmt die Tragbarkeit. Banken verlangen, dass Ihre gesamten jährlichen Wohnkosten unter 33 % Ihres Bruttoeinkommens bleiben. Diese Kosten umfassen Zinsen, Amortisation und Unterhalt.
Hier ist der Punkt, den Sie beachten sollten: Banken prüfen die Tragbarkeit anhand eines theoretischen Zinssatzes von 5 % statt anhand der aktuellen Marktzinsen. Dies stellt sicher, dass Sie die Zahlungen auch dann leisten können, wenn die Zinsen deutlich steigen.
Ihr Bruttohaushaltseinkommen umfasst Gehälter, Boni sowie andere regelmäßige Einnahmen. Wenn Sie mit Ihrem Partner kaufen, zählen beide Einkommen zum Gesamtbetrag. Banken überprüfen dies anhand von Steuererklärungen und Arbeitsverträgen.
Bestandteile des Hypothekenrechners
Zu verstehen, was in die Berechnung einfließt, hilft Ihnen, sich besser vorzubereiten. Schauen wir uns an, welche Daten Sie eingeben müssen und welche Ergebnisse Sie mit unserem Hypothekenrechner erhalten.
Eingabekomponenten
Immobilienpreis
Dies ist der Gesamtkaufpreis der Immobilie (des Hauses), die Sie kaufen möchten. Vergessen Sie nicht, dass der Immobilienkauf in der Schweiz zusätzliche Kosten über den Angebotspreis hinaus mit sich bringt. Notargebühren, Grundbuchgebühren und Grundstückgewinnsteuern können je nach Kanton weitere 3–5 % hinzufügen.
Eigenkapital
Sie benötigen mindestens 20 % Eigenkapital, um eine Wohnimmobilie in der Schweiz zu kaufen. Hier ist ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Nur die Hälfte dieses Eigenkapitals kann aus Ihrem Pensionsfonds stammen (zweite Säule). Die anderen 10 % müssen aus hartem Eigenkapital bestehen, das heißt: aus tatsächlichen Ersparnissen, Erbschaften, Schenkungen oder anderen liquiden Vermögenswerten, die Ihnen gehören.
Einige Käufer zahlen mehr als 20 % an, um ihren Kreditbetrag und die monatlichen Kosten zu reduzieren. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser sind in der Regel Ihre Zinssätze.
Bruttohaushaltseinkommen (CHF/Jahr)
Geben Sie Ihr gesamtes jährliches Einkommen vor Steuern ein. Schließen Sie Ihr Gehalt, einen dreizehnten Monatslohn, falls Sie einen erhalten, sowie sonstige garantierte Einkünfte ein. Wenn Sie selbstständig sind, verlangen Banken in der Regel mindestens drei Jahre Steuererklärungen und bilden daraus einen Durchschnitt.
Ergebniskomponenten
Hypothekenbetrag (%)
Dies zeigt, wie viel vom Immobilienwert Sie sich leihen werden. In den meisten Fällen entsprechen dies 80 % des Kaufpreises. Einige Situationen erlauben höhere Beleihungsquoten; diese sind jedoch bei Wohnimmobilien selten.
Eigenkapitalquote (%)
Die Kehrseite Ihres Kreditbetrags. Dieser Hypothekenrechner zeigt Ihnen, welchen Prozentsatz des Immobilienwerts Sie mit Ihrem eigenen Geld abdecken. Denken Sie daran: Das Minimum beträgt 20 %. Sie können jedoch mehr zahlen.
Tragbarkeit (%)
Diese entscheidende Kennzahl zeigt den Anteil Ihres Bruttoeinkommens, der für Wohnkosten verwendet wird. Schweizer Banken verlangen, dass dieser unter 33 % bleibt. Unser Hypothekenrechner berechnet dies anhand eines theoretischen Zinssatzes von 5 %, zuzüglich 1 % Tilgung sowie 1 % für Wartungs- und Nebenkosten.
Wenn Ihre Tragbarkeit über 33 % liegt, benötigen Sie entweder mehr Eigenkapital, eine günstigere Immobilie oder ein höheres Einkommen, um sich zu qualifizieren.
Jährliche Wohnkosten
Dieser Betrag zeigt, was Sie tatsächlich jedes Jahr für Ihre Hypothek und die damit verbundenen Ausgaben zahlen. Er umfasst Zinszahlungen, die obligatorische Amortisation sowie geschätzte Unterhaltskosten. Teilen Sie diesen Betrag durch 12, um Ihre monatliche Verpflichtung zu erhalten.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Der Rechner wendet dieselben Regeln an, die Schweizer Banken bei der Bewertung Ihres Antrags anwenden. Er ist darauf ausgelegt, Ihnen ein realistisches Bild zu geben, noch bevor Sie überhaupt mit einem Kreditgeber sprechen.
Zunächst nimmt er den Immobilienpreis und zieht Ihr Eigenkapital ab, um den benötigten Kreditbetrag zu ermitteln. Anschließend führt er die Tragfähigkeitsprüfung mit einem theoretischen Zinssatz von 5 % durch. Dies mag hart erscheinen, aber wenn die tatsächlichen Zinssätze niedriger sind, schützt es Sie vor zukünftigen Zinserhöhungen.
Die Berechnung summiert drei Komponenten: Zinsen mit 5 %, Amortisation mit 1 % sowie Unterhalt und Nebenkosten mit 1 %. Zusammen sollten diese nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Das Tool überprüft außerdem, ob Ihr Eigenkapital die Mindestanforderung von 20 % erfüllt. Wenn irgendwelche Zahlen nicht passen, sehen Sie sofort, was geändert werden muss.
Wie funktioniert dieser Rechner?
Dieser Online-Hypothekenrechner ist sehr übersichtlich und leicht zu bedienen, sodass Sie Ihre Hypothek ganz einfach berechnen können, egal ob Sie Anfänger oder Experte sind. Dieser Hypothekenrechner prüft außerdem, ob Ihr Eigenkapital die Mindestanforderung von 20 % erfüllt. Sollten die eingegebenen Zahlen nicht passen, sehen Sie sofort, was geändert werden muss. So funktioniert’s:
Immobilienpreis
Geben Sie Ihren gewünschten Immobilienpreis ein, um den Hypothekenkredit zu berechnen.
Eigenmittel
Geben Sie Ihr Eigenkapital ein. Für genaue Ergebnisse müssen alle Rentenansprüche, Ersparnisse usw. berücksichtigt werden.
Brutto-Haushaltseinkommen
Geben Sie anschließend Ihr jährliches Haushaltseinkommen ein und sehen Sie sich das Ergebnis an.
Hypothekenrechner formeln
Lassen Sie uns zur eigentlichen Mathematik kommen. Keine Sorge, sie ist einfacher als sie aussieht.
Hypothekenformel
Kreditbetrag = Immobilienpreis – Eigenkapital
Wenn Sie eine Immobilie für CHF 800.000 kaufen und CHF 200.000 anzahlen, beträgt Ihr Kreditbetrag CHF 600.000.
Beleihungsquote = (Kreditbetrag / Immobilienpreis) × 100
Verwendung desselben Beispiels: (600.000 / 800.000) × 100 = 75 %
Tragfähigkeitsformel für Hypotheken
Jährliche Wohnkosten = (Kreditbetrag × 5 %) + (Kreditbetrag × 1 %) + (Immobilienpreis × 1 %)
Aufgeschlüsselt:
- Theoretischer Zinssatz von 5 %
- Amortisation von 1 %
- Unterhalt und Nebenkosten in Höhe von 1 % des Immobilienwertes
Tragfähigkeitsquote = (Jährliche Wohnkosten / Bruttojahreseinkommen) × 100
Diese muss 33 % oder weniger betragen, um zu qualifizieren.
Formel für jährliche Wohnkosten
Gesamte jährliche Kosten = Zinszahlung + Amortisation + Unterhalt
Für einen Kredit von CHF 600.000 bei einer Immobilie im Wert von CHF 800.000:
- Zinsen: 600.000 × 5 % = CHF 30.000
- Amortisation: 600.000 × 1 % = CHF 6.000
- Unterhalt: 800.000 × 1 % = CHF 8.000
- Gesamt: CHF 44.000 pro Jahr
Beispiele für gängige Zinssätze
Die Zinssätze variieren zwischen den Banken und hängen von mehreren Faktoren ab, darunter Ihr Eigenkapital, Ihr Einkommen und die Art der Hypothek, die Sie wählen. Hier sehen Sie, was einige große Schweizer Banken kürzlich angeboten haben:
Bank | Behoben 5 Jahre | Behoben 10 Jahre | Variabel (SARON) |
|---|---|---|---|
UBS | 1,35 % – 1,65 % | 1,50 % – 1,80 % | 1,20 % – 1,50 % |
Credit Suisse | 1,40 % – 1,70 % | 1,55 % – 1,85 % | 1,25 % – 1,55 % |
Raiffeisen | 1,30 % – 1,60 % | 1,45 % – 1,75 % | 1,15 % – 1,45 % |
PostFinance | 1,38 % – 1,68 % | 1,53 % – 1,83 % | 1,23 % – 1,53 % |
Zürcher Kantonalbank | 1,33 % – 1,63 % | 1,48 % – 1,78 % | 1,18 % – 1,48 % |
Diese Zinssätze dienen nur zu Informationszwecken und können sich je nach Marktlage ändern. Ihr tatsächlicher Zinssatz hängt von Ihrer individuellen Situation ab, einschließlich der Höhe Ihres Eigenkapitals, Ihrer Kreditwürdigkeit und der aktuellen Marktbedingungen. Klicken Sie hier, um die aktuellen Hypothekarzinsen der wichtigsten Schweizer Banken einzusehen.
Kosten im Zusammenhang mit Wohneigentum und Hypotheken
Der Kauf einer Immobilie umfasst mehr als nur den Kaufpreis und die monatlichen Zahlungen. Das Verständnis aller Kosten hilft Ihnen, richtig zu budgetieren.
Einmalige Kosten
Beim Kauf müssen Sie mit Transaktionskosten von 3–5 % des Kaufpreises rechnen. Dazu gehören Notargebühren (rund 1 %), Grundbuchgebühren (0,2–0,3 %) sowie Grundstücksübertragungssteuern, die je nach Kanton stark variieren. Einige Kantone erheben keine Gebühren, andere bis zu 3,3 %.
Laufende Kosten
Neben Ihrer Hypothekenzahlung zahlen Sie bei der Wohnungserwerbung auch Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und möglicherweise Gebühren der Eigentümergemeinschaft. Planen Sie hierfür jährlich etwa 0,5–1 % des Immobilienwertes ein.
Unterhalt und Reparaturen werden oft unterschätzt. Die in Tragfähigkeitsberechnungen verwendete 1-%-Regel ist für die langfristige Instandhaltung tatsächlich realistisch. Ältere Immobilien benötigen möglicherweise mehr.
Hypothekenbezogene Gebühren
Einige Banken erheben bei der Einrichtung Ihres Kredits eine Verwaltungsgebühr, in der Regel 0,5–1 % des Kreditbetrags. Wenn Sie vorzeitig zurückzahlen oder die Bedingungen ändern möchten, müssen Sie mit Strafgebühren rechnen, die sich auf Tausende von Franken belaufen können.
Eine Immobilienbewertung kostet CHF 500–1.500. Die Bank verlangt diese, um zu bestätigen, dass die Immobilie den Preis wert ist, den Sie zahlen.
Hypotheken zahlungen verstehen
Ihre monatliche Zahlung mag einfach erscheinen, aber mehrere Komponenten wirken zusammen, um den endgültigen Betrag zu bestimmen.
Was ist in einer Hypotheken zahlung enthalten?
Dies ist das, was die Bank Ihnen für das Leihen von Geld berechnet. Ihr tatsächlicher Zinssatz kann 1,5 % betragen, aber denken Sie daran, dass die Bank Ihre Tragbarkeit mit 5 % prüft. Der Zinssatz, den Sie zahlen, hängt davon ab, ob Sie feste oder variable Konditionen wählen.
Amortisation
Das Schweizer Recht verpflichtet Sie, im Laufe der Zeit mindestens zwei Drittel Ihres Kredits zurückzuzahlen. Der Teil von über 65 % des Beleihungswertes muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden (kürzlich auf 25 Jahre verlängert).
(für einige Käufer). Die meisten Menschen amortisieren jährlich 1 % in direkten Raten, obwohl die indirekte Amortisation über Ihre dritte Säule steuerliche Vorteile bietet.
Nebenkosten
Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen und andere immobilienbezogene Ausgaben werden nicht über Ihre Hypothekenzahlung abgerechnet, sind jedoch Teil Ihrer gesamten Wohnkosten. Planen Sie diese separat ein.
Wie berechne ich eine Hypothekenzahlung?
Für reine Zinsperioden (die die Schweiz für die ersten 65 % des Kredits erlaubt) multiplizieren Sie einfach Ihren Kreditbetrag mit Ihrem Zinssatz und teilen Sie das Ergebnis durch 12.
Beispiel: CHF 500.000 Kredit zu 1,5 % Jahreszins (500.000 × 0,015) / 12 = CHF 625 pro Monat
Fügen Sie die Amortisation bei, wenn Sie das Kapital zurückzahlen. Bei einer jährlichen Amortisation von CHF 5.000: 625 + (5.000 / 12) = CHF 1.042 Gesamtbetrag pro Monat
Wie können Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung senken?
Erhöhen Sie Ihre Anzahlung
Mehr Eigenkapital bedeutet einen kleineren Kredit und niedrigere monatliche Kosten. Je zusätzlich CHF 10.000 Eigenkapital sparen Sie bei aktuellen Zinssätzen etwa CHF 12–15 pro Monat.
Verlängern Sie Ihre Festzinsperiode
Längere Festzinslaufzeiten führen manchmal zu niedrigeren Zinssätzen, obwohl dies von den Marktbedingungen abhängt. Vergleichen Sie, was Sie über die gesamte Laufzeit zahlen würden, nicht nur den monatlichen Betrag.
Vergleichen Sie Angebote
Verschiedene Banken bieten unterschiedliche Zinssätze an. Selbst ein Unterschied von 0,2 % bei einem Kredit in Höhe von CHF 500.000 spart Ihnen jährlich CHF 1.000. Hypothekenmakler können bei der Optionenvergleichshilfe helfen, verlangen dafür jedoch Gebühren.
Verbessern Sie Ihr finanzielles Profil
Ein höheres Einkommen, mehr Eigenkapital oder der Abbau anderer Schulden können Sie für bessere Zinssätze qualifizieren. Manche Menschen warten ein oder zwei Jahre, um ihre Finanzen vor dem Kauf zu stärken.
Erwägen Sie variable Zinssätze
SARON-basierte Hypotheken beginnen oft mit niedrigeren Zinssätzen als Festzinsoptionen. Sie übernehmen dabei das Zinsrisiko, können jedoch später auf feste Konditionen wechseln, wenn die Zinsen ansteigen.
Arten von Hypothekendarlehen
Schweizer Banken bieten verschiedene Hypothekenstrukturen an. Jede hat je nach Ihrer Situation unterschiedliche Vorteile.
Festzinshypotheken
Sichern Sie sich Ihren Zinssatz für einen festen Zeitraum, typischerweise 2, 5, 10 oder 15 Jahre. Sie wissen genau, was Sie zahlen werden, unabhängig von Marktveränderungen. Diese eignen sich gut, wenn Sie Planungssicherheit schätzen oder mit steigenden Zinsen rechnen.
Der Nachteil sind Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn Sie verkaufen oder vor Ablauf der Laufzeit refinanzieren möchten, müssen Sie der Bank möglicherweise eine Entschädigung für entgangene Zinsen zahlen.
Variabel verzinste Hypotheken (SARON)
Diese passen sich auf Basis des Swiss Average Rate Overnight an, des Referenzzinssatzes der Schweiz. Wenn die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins ändert, folgt Ihr Hypothekarzins in der Regel innerhalb weniger Monate.
SARON-Hypotheken beginnen oft günstiger als Festzinshypotheken. Sie bieten Ihnen die Flexibilität, ohne Strafgebühren auf feste Laufzeiten umzusteigen. Das Risiko besteht darin, dass die Zinsen steigen und sich Ihre Zahlungen erhöhen.
Kombinationshypotheken
Teilen Sie Ihren Kredit in feste und variable Anteile auf. Zum Beispiel 60 % fest für Stabilität und 40 % variabel, um zu profitieren, falls die Zinsen sinken. Dies schafft ein Gleichgewicht zwischen Sicherheit und Chance.
Bauhypotheken
Der Bau eines Hauses erfordert eine spezielle Finanzierung. Baukredite geben Mittel schrittweise frei, während der Baufortschritt voranschreitet. Während der Bauphase fallen nur Zinszahlungen an, die nach dem Einzug in eine Standardhypothek übergehen.
Warum diesen Hypothekenrechner verwenden?
Der Hypothekenrechner führt alle komplexen Berechnungen sofort durch. Sie können fünf verschiedene Banken besuchen und Stunden in Besprechungen verbringen oder mit diesem Werkzeug Zeit sparen, das Ihnen in nur fünf Minuten eine solide Schätzung liefert. Deshalb ist es eine praktische Wahl.
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Banken möchten Ihnen ihre Produkte verkaufen. Unser Rechner nicht. Er zeigt Ihnen lediglich die Zahlen gemäss den Schweizer Vorschriften. Kein Verkaufsdruck, keine versteckte Agenda.
Schweizer Bankenregeln
Unser Hypothekenrechner folgt den schweizerischen Bankvorschriften und verwendet standardmäßige Bonitätsprüfungen, Stresstests und Eigenkapitalanforderungen, um realistische Ergebnisse zu erzielen.
Kostenlos & keine Registrierung
Keine Formulare auszufüllen, keine E-Mail erforderlich, keine späteren Marketinganrufe. Nutzen Sie es, so oft Sie möchten, während Sie verschiedene Szenarien durchspielen.
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Schweizer Bankenregulierungen und Marktbedingungen ändern sich. Wir halten den Rechner aktuell, damit Sie mit den neuesten Informationen arbeiten können.
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Kurze Geschichte der Hypotheken in der Schweiz
Die Schweiz verfügt über einen konservativen, stabilen Hypothekenmarkt, der sich nach dem Zweiten Weltkrieg entwickelt hat, mit sorgfältigen Kreditvergabepraktiken, die Boom-und-Bust-Zyklen vermieden haben. In den 1990er-Jahren kam es zu einer gewissen Lockerung, die zu einer Immobilienblase führte, die platzte und die konservativen Standards weiter verstärkte. Regulierungen in den Jahren 2012 und 2014 führten strengere Kapitalanforderungen, eine 20%-Eigenkapitalregel sowie einen Zinssatz von 5 % für Tragfähigkeitstests ein und sorgten so für Stabilität.
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern vermied die Schweiz die Krise von 2008, indem sie keine Subprime-Kredite vergab. Heute vergeben Banken Kredite vorsichtig mit hohen Eigenkapitalanforderungen und erhalten so Stabilität trotz niedriger Zinssätze. Die Eigentümerquote liegt bei etwa 42 % und ist damit niedriger als in den meisten Teilen Europas, da hohe Immobilienpreise, strenge Standards und ein starker Mietmarkt dazu führen, dass viele Menschen lebenslang mieten.